李永基：终结伪绿色建筑需靠后期经营

时间：2013-01-31 22:00:44 作者：李学萍来源：新浪网阅读：2234

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内容摘要：人口爆炸，环境污染，资源枯竭，在人类无休止的向大自然索要的同时，人类也面临了一系列随之而来的难题。在今天，绿色俨然成为一种风尚，一种发展方向。人们的衣食住行样样都在向来绿色靠拢，在这样的大背景下绿色建筑也在房地产业悄悄兴起……世邦魏理仕资产服务部可持续发舛事李永基 ...

人口爆炸，环境污染，资源枯竭，在人类无休止的向大自然索要的同时，人类也面临了一系列随之而来的难题。在今天，绿色俨然成为一种风尚，一种发展方向。人们的衣食住行样样都在向来绿色靠拢，在这样的大背景下绿色建筑也在房地产业悄悄兴起……

世邦魏理仕资产服务部可持续发展董事李永基

绿色建筑或成地产未来发展方向

“如果现在大楼都是=色建筑，现在城市空气质量应该会好一点。”一落座，世邦魏理仕资产服务部可持续发展董事李永基就发出如此感叹。

据了解，我国现有建筑面积为400亿平方米，绝大部分为高能耗建筑，且每年新建建筑大部分仍是高能耗建筑，碳排放量的居高不下，也导致了各大城市的PM值屡创新高。“因此，我们必须大力发展绿色建筑。”

“绿色建筑强调节水节地、节能、室内环境的协调发展，更加注重从设计、施工和运营管理全过程，而非结果控制。”李永基础介绍，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

从概念上来讲，绿色建筑主要包含3个方面内容。”他进一步解释，“首先要节能，特别需要减少各种资源的浪费；其次注重保护环境，强调的是减少环境污染，减少二氧化碳排放；第三则要满足人们使用上的要求，为人们提供健康、适用、高效的使用空间。”

随着我国城市化节奏的加快纸ㄉ杪躺低碳的宜居城市，发展绿色建筑，推动建筑节能，是我国进入城市化阶段必须解决的首要问题。在他看来，“绿色建筑有可能会成为未来建筑的发展方向。”

终结“伪绿色建筑”还需靠后期经营

近些年，我国工程质量相关管理部门全面落实法律法规、国家标准，依法管理和规范工程质量。其中，发展绿色建筑是我省提升工程质量的一个重要方面。对于“绿色建筑”概念，大概都知之甚少。而更多进入人们视线的，则是一些以“绿色”“生态”“环保”为噱头的楼盘宣传。

访谈中，李永基也多次对“伪绿色建筑”表示无奈。

由于人们对生活品质要求不断提高，追求环保、生态等方面的意愿逐渐加强，因此很多开发商便以此打概念牌，进行炒作促销。

“现在楼很多都是建成阶段称为绿色建筑，但是在运营阶段，才是最重要的。”据李永基提出，建筑节能市场存在一大误区：采用节能技术以及节能材料就一定会节能，但事实上，并非如此，“目前甚至有些绿色建筑的能耗比一般建筑还要大。”在他看来，节能楼不节能可能是由于运营维护不当导致。“所以绿色建筑在设计时需要考虑使用中的匹配问题，建筑物投入使用后的运营管理也至关重要。”他如是说。

“真正的绿色建筑应该是建成后经过至少1年的运营才能评选。现在为了鼓励发展，先评了绿色设计标识，只针对设计图纸”但问题是，开发商往往只负责建设，无法让其参与运营绿色标识的评价。况且，很多地产开发商还停留在炒作“绿色建筑”概念的阶段。

李永基认为，让用户甘心接受更贵的绿色建筑有两条途径：一是在实际运营怀杀窘档停获得收益；二是提高生活质量和居住舒适度，“如今，低碳、生态已经成为潮流，绿色建筑数量在不断增加，但与人们对建筑标准的要求还有巨大差距，因此需要加快绿色建筑推广的步伐。”

而事实上，真正的绿色建筑需要开发商申请绿色建筑评价标识，经过主管部门评估认证后再确认等级。

“目前，我国很多开发单位打出了绿色建筑、生态建筑的概念和口号，他们所依据的则是国外的一些评价标准，比如美国的LEED标准，而这些标准并不一定适合于中国国情。因此，住建部早在2007年就正式出台了相应的标准。”

据李基介绍，绿色建筑评价标识认证有着完整严谨的评估过程和考核程序，对申请者的资质、达标项目把关严格，认证主要由国家建设部负责。建设部主要依照《绿色建筑评价标准》及《绿色建筑评价技术细则》，从节地、节能、节水、节材、室内环境和运营管理六大方面考核。

绿色建筑租金比普通建筑高7% 增值超过10%

从20世纪90年代开始，可持续发展的理念逐步成为发达国家经济与社会发展的主旋律。在此理念的引领下，绿色建筑的概念开始广泛深入到城市建设的各个环节：规划、设计、建造、运营、管理，以及翻新等建筑整个生命周期相关的各个领域。

“绿色跟建筑跟一般建筑租赁相比会有7%租金增长，超过10%增值，因此卖价会相对较高。”谈起绿色建筑，李永基显得十分自信。

此外，他也谈到一个有意思的现象，通过研究发现，在绿色建筑中工作的租户生产力更高，此结果依据两个衡量指标，即租户的平均病假天数和自行上报的生产力变化率。“与以前的非绿色办公室相比，在绿色办公室里工作，病假天数平均减少了2.88天，而且大约55%的受访者指出其生产力比以前有提高。”

“从使用方来说，我们希望建筑使用期成本最低，所以希望使用绿色建筑，从投资来说，使用方提出这样的需求，就要满足这方面的需求。”绿色建筑可降低感衅诘哪芎模全寿命期费用较低，持有者具有显著的经济效益。

事实上，如果大楼设计之初就融入了节能环保的理念固然好，但目前很多既有大楼已经建成三五年乃至几十年，就需要后期赣的介入了。“中国三星标准也好，美国LEED标准也好，达到到一定指标后，都需要后期运营。除基本的减少自己大楼的耗能以及排碳之后，客户的问卷调查也很重要，例如调查租客客户什么交通工具上班，以此来减少排碳的机会。让租客采购物料的时候尽量在800公里以内，减少运输，不买影响健康的环保物料等等”

另外自己办公室的管理方面，也可以建议进行绿色化管理，比如鼓励员工进行废物回收，这是办公室管理中可以执行的策略。“要达到绿色建筑标准，是需要灰抵骱妥饣Ч餐协作完成。”

中国绿色建筑尚属起步阶段未来商机与挑战并存

毋庸置疑，绿色建筑的环境效应和社会效应显而易见，但是额外的成本却往往让部分投资方或建筑企业望而却步，绿色建筑的推广、发展仍任重道远。

他向新浪乐居记者坦言，开发商建造绿色建筑成本会稍稍高一点，“目前很多公司现在建楼用BIM技术，上海中心为例，建造之前用3D技术在电脑里做模型，合理建筑的同时又可以把预配件做好，然后再到现场施工，减少非常多能耗以及材料的浪费，甚至可以毫不夸张的说上海中心的外围有144个玻璃片，就连最后一片连接好之后，误差都不会超过2厘米。”

由于绿色建筑的诸多糜诺恪保一般要在项目建设完成交付给消费者使用之后才会逐渐显现出来，而很多房地产开发商并不参与后期的物业管理，他们在感受不到绿色建筑的长期效益的情况下，自然缺乏对绿色建筑的积极性。所以大部分开发商并不愿意为此提前“埋单”。

“绿色建筑本身应使用适宜的技术，因地制宜。不可否认，绿色建筑的确存在成本增量，但是这部分增量放在建筑的全寿命周期内来看，所占到总成本中的比例就非常小。”因此，从长期运营成本、综合生态效益、居住舒适度考虑，绿色建筑性价比更高。“而在美国，甚至已经有人提议甲级写字楼必须是绿色建筑。”

谈及“未来发展”，李永基却颇为自信，“虽然目前我国的绿色建筑处于起步阶段，但我相信以现在的技术，5-10年之后，(绿色建筑)一定可以取得较大的发展。”