【绿建讲堂】物业管理和节能减排（3月17日）绿建之窗微信群第二十九期讲座

【主讲人】钱纪程

【简  介】1982年毕业于兰州交通大学（原兰州铁道学院）；现任北京华清物业管理有限责任公司总工程师。从事建筑领域（设计、建设、施工）20年，从事物业管理13年。

 

【讲座导读】本期讲座由具有多年物业管理工作经验的北京华清物业管理有限责任公司总工程师钱纪程带来“物业管理和节能减排”主题讲座，钱总工结合实际案例介绍了建筑全生命周期中物业管理的重要性以及物业管理对节能减排的影响。

 

【讲座实录】

 

物业管理在物业全o期的定位：

时间上：建造-使用-拆除

资金投入：建造30%-使用阶段68%-拆除2%。其中68%的使用资金投入包括：设备管理、日常维护、中小修、大修、改造翻新，另外一大部分用在了能源消耗上。

碳排放比例——建造：维修：能源=1:1:1（根据建筑物档次不同比例会略有差别）

 

北京华清物业管理有限责任公司:

清华启迪全资控股子公司，管理面积400多万m2（北京100万m2）分公司，控参股公司17家，北京公司员工600余人，主营收入1.1亿，北京地区的电消耗1400万度，燃气100万m3 ，碳排放量1.1万吨[qjc1] 。

 

一平米建筑能耗标准：   

北京市地标《商务楼宇清洁生产评价指标体系》中单位建筑面积综合能耗基准值：

标煤：20kgce/m2（年）

耗电：162.73kwh/m2 （年）

以上为北京市的标准，在全国处于前列，但相较国外标准，仍有一定差距。图1为德国住宅各阶段的能耗水平，指标相当于我国标准要求的1/3。

图1

 

构建节能型建筑“四节一环保”技术体系

 

 

 

 

在楼宇建造时的运行管理系统叫做楼控系统，全方位控制楼宇能源使用。在供热管网上会有如温控阀、平衡阀等供热压力流量控制技术。智能照明系统主要是远程开关和时间控制。智能化的设备监控系统即为常说的自动化控制，如根据空调管网末端的流量、温度、压力调节主机开启的时间、台数、强度等，另外需要根据系统和动态能耗分析来控制整个系统运行，中央计算机系统优化系统的运行工况和状况。

 

具体的技术应用，如：热量回收系统（有很多），一个大厦是热平衡的（进热和散热），如何减少热量的散失？除了维护结构（外墙、门窗）的散热之外，还有很多的热量出口，如卫生间排放、换气排放、烟囱排放都d有散热。在夏天开窗后，会有很多热量进入室内，造成室内温度升高，也会造成能量损失。热量回收系统包括锅炉、直燃空调机、新风换气系统之间的热平衡，热量回收系统在国内应用较少，在发达国家的建筑物中应用较为普遍。例如，夏天室外温度为35度，d内温度25度，如果把25度的温度直接排放到大气中，就会有10度冷量的损失，如果进行新风的热交换如将新风进风温度调节到30度，出风温度也调节到30度，这样就可以节省5度左右温度差带来的能耗损失。

 

分户计量系统、分室控温技术等，根据不同的房间需要来控制温度。如小区供热的分户计量，靠住户的自觉来节能，效果也是最好的。

 

分时节电技术分为两部分，一个峰谷期的节点技术，由于电网的电力平衡问题，夜晚电费较低。蓄冷空调技术，从总的能耗上来讲会大于总的能耗，在制冰制冷的过程中都会有能量损失，主要结合峰谷时期的电力平衡，降低电成本费用。

 

提水蓄能技术要在有地形条件的情况下应用，如在山区的山顶上做一个蓄水池，深夜用电低谷时把水抽上山顶，白天用来发电。

 

能耗在物业管理成本的比重：

写字楼的物业管理成本中能源占40%～60％（越是高档的写字楼所占比重会越大）。减低能耗直接减低管理成本。

 

物业的能源种类和使用：

种类：电、水、燃气、燃油、太阳能

使用：能源――需求的转变

     电――光、热量、冷量、机械能

     燃气――热、冷

     燃油――机械、热量

 

图2为能量转换设备，供配电设备，高低压配电设备。

图2

 

物业管理节能的实现途径：

一、     前期介入时在设计环节上的节能和管理建议：物业公司有专业的管理经验，多年的数据分析和模型，对节能设备的功率、位置可提供很好的建议，从设计规范的角度来讲可能只考虑到建设环节，而对使用上会有许多考虑不周之处。如计量表的位-，物业管理是按照系统计量，才会在节能上有参考。而建筑设计常会根据区域划分，将一个区域的照明、空调、动力等全部放在一起，不利于物业管理。物业管理需按照系统进行能源计量才会对系统进行监控，才能有准确的参考数据。

 

二、     加强节能宣传，增强节能意识：如在节水器具上加上“节约用水”等标识。

 

三、能源项目管理：

第一步：管理者承诺

建立能源管理框架，指定能源管理负责人，建立能源管理团队，制定能源管理政策，资金配置列入预算计划。

 

第二步：建立能源管理系统，评估建筑能效

收集并跟踪能源数据，建立能耗基准线，进行能耗对比测评和分析，技术评估和审计（有时会请第三方能源审计公司定期审计，如北京市规定，5000吨标煤以上的用能单位需要请第三方能源审计公司进行定期审计）。

 

第三步：设定节能目标

确定节能目标的组织和时间范围，预估节能潜力和能效改进顺序，进行技术评估和审计，最后建立明确的可测量的目标（例如某个具体的节能改造方案），包括目标的时l节点。（阶段性分解大的节能目标）

 

第四步：制定行动方案

明确技术步骤和目标确定执行人、角色和可用资源。

 

第五步：实施行动方案

主要因素是执行人员的能力、意a和责任感以及获得组织中相关人员的的支持和配合。

 

第六步：过程评估

根据耗能数据对节能行动对比节能目标进行正式评估，往往也由此制定出新的方案，确定最佳实践并设定新的目标（根据实际成果，做下一步探索）。另外一"分节能是靠合同管理实现，合同管理是由能源公司实施项目，物业公司与节能公司分成，国家会有一定补贴。

 

第七步：节能成果的认可

节能目标的认可使节能管理持续进行，包括内部的组织的个人、团队和建筑，外部的政府机构:媒体和第三方的组织获得奖励（国家有很大的支持力度，如节能改造的项目。补贴实例：LED灯的改造投资250万，获得国家补贴120万）。

 

图3为建筑节能改造，对90年代的产品进行改造后的节能效果理想，5-6月节能率可达60%。由于转数降低n，使用寿命延长，该水泵已运行了20年，现仍在运行中。

图3

 

 

四、能源运行管理：

运行管理的具体节能措施：

（一）数据管理

1、监控能源利用情况

2、收集，整理展示和分析数据

3、建立基准数据

4、经过分析确定趋势，发现提高能效的潜力和机会，计算节能量

 

（二）优化设备的使用

1、制定科学合理的运行时间表严格控制设备运行时间

2、使用楼宇集中自动控制系统

3>针对节假日、夜间制定特别措施

4、保证设备的完好率，使其工作在高效区

 

 

（三）照明系统管理

1、杜绝过度照明现象

2、安装人体感应传感器

3、使用高效照明

4、调光控制

5、纳入楼宇自动控制，按时间表控制照明时间

车库管理案例：在夜间22:00—6:00只开地下车库等的1/3，会节省很多电。

 

(四)优化办公设备使用：

1、采购和使用节能产品

2、关闭办公设备（如下班后关闭电脑、打印机等设备）

3、使用办公智能插座

 

（五）电梯管理：

1、节能运行

2、电梯智能群控

3、电梯机房的空调控制

4、电梯的能量回馈系统：节能量并不算大，电梯的耗电量也不算大，但电梯的能量回馈系统可以将电梯的假负载发热器件的z量减少。相应的电梯空调设备的用电减少，空调设备的寿命也会有所延长。实际应用效果明显。

 

（六）室内/室外通风排放管理：

1、充分利用夜间预冷

   *关注天气预报

   *上班前启动通风

2、当室外温度低于室内温度设定点时开启通风

3、根据室内二氧化碳的浓度调节新风

4、保持微正压运行

   *加强维护结构的封闭

   *控制大功率排风扇运行（如洗衣房、厨房等）

   *保持室外风挡的正常和洁净

   *优化车库排风系统（监测并根据t氧化碳含量运行）

 

（七）空调系统管理：

1、设置房间温控器（特别是公共场所不低于26度，冬天不高于20度，温度高出1度就会大幅增加能耗）

2、设定冷水机组出水温度

   *根据室外温度

   *根据实际冷负荷

   *分析运行数据制定运行基线 （根据基线设定冷水机组的温度，厂家设定一般为7—12度，实际设定比厂家设定高出2度，即9—12度，会有很好的节电效果）

3、设定变风量系统的静压点

4、供暖供冷交叉的控制

5、定期清洁盘管和新风机组、空调机的滤网 （减小风阻，灰尘的增加会大幅的降低空调机的效率）

6、检查维修管路的保温

7、检查维修风管的泄漏

8、旁通阀的密闭

 

 

五、引入清洁生产管理体系

 

 

清洁生产：

ß   中华人民共和国清洁生产促进法

ß   北京市2013-2015年服务业清洁生产试点

 

图4

图4位国外“工业发展与污染防治”进程，我国约落后20年。开始是直接排放阶段国外50-60年代，中国约70-80年代；由于直接排放污染严重因此进入到稀释排放阶段，国外60年代，我国80年代末90年代初期；在国外70年代开始进行末端处理，在我国约在90年代初期开始；国外80年代开始循环利用，我国约在90年代才开始；从90年代开始国外纳入清洁生产体系，北京作为我国先进城市去去年才刚刚开始清洁生产。

 

 

清洁生产前提:改变关n污染物处理的思维习惯！

清洁生产从设计阶n开始考虑如何减少能源消耗，其次回收利用，再考虑末端治理，最终无法治理的进行安全存放。

 

清洁生产（Cleaner Production，缩写CP）是一种创新思想，该思想是将整体预防的环境战略持续运用于生产过程、产品和服务中，以提高生态效率，并减少对人类及环境的风险。

 

对生产过程而言，要求节约原材料和能源，淘汰有毒原材料，减少降低所有废弃物的数量和毒性；

对产品而言，要求减少从原材料获取到产品最终处置的全生命周期的不利影响；

对服务而言，要求将环境因素纳入设计和所提供的服务之中。

 

华清物业从2013年起纳入清洁生产，在去年年底完成清洁生产审核，通过大量的技术改造并不断优化能源管理，使得节能率大大提升。如图5中所示。

 

清洁生产的目标：

1、提高资源利用率

2、减少或者避免污染物的产生和排放

3、保护和改善环境

4、保障人体健康

5、促进经济与社会的可持续发展

 

结论：

物业管理引入清洁生产管理体系的作用和引入IS9001质量管理体系一样可以科学的解决物业管理过程中的节能减排。

 

问答：

 

 

Q：在能源管理系统中是单独的控制系统，还是整个的楼宇控制系统控制？

A：大厦整个管理是人为控制，楼宇控制只是管理的一个工具。能源管理关系到整个物业管理的成本，每个物业公司都会考虑z源，但是能源管理的好的物业公司并不多。

 

Q：对清洁盘管和新风机组、空调机的滤网的定期清理大概多久一次？

A：结合保养季，冬季采暖结束后和夏季制冷结束后。惯例一年清洗两次，也有清洗四次的情况。

 

Q：采暖季可不可以把风机盘管关闭？

A：集中控制大厦一般是靠空调末端的风机盘管供热制冷，没有暖气，因此冬季不能关闭。老的楼宇有暖气的可以关闭；夏季休日和夜间可以关闭风机盘管总供电开关。

 

Q：为了降低采暖能耗，可否将靠窗的风机盘管打开，-走廊的内区关闭是否可行？

A：可能会造成局部过热和局部过冷情况。另一方面的风机盘管的开关控制在客户区（跟开灯情况一样），物业只控制风机盘管总闸。

 

Q：目前楼控那些系统可以实现检测和控制的一体化？

A：楼宇控制分很多级别，最高等的叫做闭环系统，不但可以控制楼宇空调运行，还可以根据末端参数调整系统的运行状况，老一点的楼宇只是远程控制、检测，需人为控制主机，无法达到自动控制。新的建筑都是自动控制。

 

Q：可否根据能耗模拟结果挖掘节能潜力？

A：可以。能耗模拟根据运行数据建立能耗模型，平衡能耗模型的不平衡部分。

 

Q：现在物业费远远不能支付物业管理，请问如何做到物业公司的收支平衡？

A：物业管理的小区管理，物业费常有收不抵支的情况，一般是通过采暖管理和物业管理结合，靠采暖管理来补贴物业管理。大厦的物业管理费用较高，因为包含冷热源等能源，大厦的物业管理一般可以做到收支平衡。

 

Q：对于新建项目在前期建设时是否需要单独做一个能源控制系统，方便后期运行管理？

A：如果开发商和物业公司是一家的话会做，如果不是一家公司就尽量说服开发商来建立能源控制系统方便后期物业管理。但是一般情况下开发商不愿意花这笔钱，开环和闭环的控制系统价格相差甚远，闭环的系统的风机、管道都会有电控阀门，一般为进口单价在万元以上。从物业的角度来讲自动化程度越高越好，会节省后期的人力投入，但一般都无法达到最完善的楼宇自控，因此物业公司接手后会进行改造。大的改造无法做，可以进行小的改造，如将卫生间的照明纳穆タ兀开水间的的热水器加时间控制开关等。

项目管理就是对整个大楼能源消耗的评估过程，经过几年的运行积累一定数据后对设备熟悉后可以很容易的进行节能改造。

    注：绿建讲堂为绿建之窗独家核心栏目，如转埽请注明出处。