今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，打造宜居、韧性、智慧城市。

其中，城市中老旧小区改造，尤其是非成套住宅的改造，是绕不开的民生必答题，关系千家万户。

这些“超龄服役”的老小区，大多存在着管线老化、结构隐患等问题，没有独立的厨房、卫生间，缺少公共空间等，也困扰着居民。

小修小补、简单翻新解决不了根本问题，大规模改造又由于标准高、资金少，市场主体并不愿意参与。同时，以往传统的房地产征收开发模式也并不适用，“原拆原建”模式成为老旧小区改造的关键解法。

居民不解：为什么拿不到补偿，还要出钱？

湖北省宜昌市西陵区葛洲坝片区是危旧房相对集中的区域。建设于20世纪七八十年代的老楼，很多都是非成套住宅。非成套住宅没有独立厨卫，结构也不安全，设施老化，居民居住环境很差。

在宜昌市，像这样建成年代久远的危旧房总量庞大，涉及6421栋3.03万套，其中，仅葛洲坝片区就有危旧房304栋。居民们的改造需求十分迫切。

城市工作，民生为大。宜昌市希望以葛洲坝片区为突破口，探索出一条以市场化机制推进的新路径。

西陵区副区长兼夜明珠街道党工委书记涂超说，总体而言，按照“共治、共建、共享”的模式，由居民自己出资三分之一，由上级争取相应的奖补资金来补充三分之一，再由企业相应的运营以及增容增户的收益来补充三分之一。

用“居民出资、企业兜底、政府奖补”的思路，做老旧小区原拆原建。2023年春，宜昌西陵区把原拆原建试点选在了望洲岗路32、36、38号。

两周摸排下来，48户里仅8户签字同意。居民们不理解，既然是有人“兜底”，按照以往“拆迁”政策，自己为什么拿不到补偿，为什么还要出钱？西陵区夜明珠街道英雄山社区党委书记聂芳说，“到了后期，我们去敲门，居民已经不愿意开门，打电话他们也不愿意接。”

试点工作就此搁浅。

原拆原建是老旧小区改造的全新模式，指的是在拆除原有房屋后，按照原有的规模、样式等在原地重建。

与以往居民一次性“卖地分钱”的地产开发和棚改的拆迁模式不同，原拆原建是政府补贴的民生共建工程，居民可以选择用有限的资金“以旧换新、原址重建”，实现居住品质的质变。

聂芳说，这相当于是共建项目，居民要对整个项目进行出资分摊，相比于原来的棚改政策，他们对这个政策非常不理解，这是推进过程中最大的阻碍。

说服邻里，不能靠感情牌，还是要算好账

就在原定试点工作陷入僵局时，与原定试点相隔不远，还有一栋危旧楼需要改造，那栋楼的居民代表主动找上了门。

张顺江是有30年工程建设经验的老工程师，他明白，这次原拆原建试点是改变居住品质的难得机遇。“我们要参与原拆原建，盼了很久，我们觉得这个方案也适合我们这栋居民楼。”

聂芳说，“我们非常惊喜居民里面还有这样的能人，我们就跟他沟通，我说既然你对这个政策了解得这么透彻，能不能在这个过程中协助我们对其他居民做宣传工作。”很多做不通的工作，张顺江去讲，左邻右舍都听得进去。但归根结底，说服邻里不能靠感情牌，还是要算好账。

张顺江给社区居民算过一笔账，项目总投资，两栋小区加上所有的设施配套，是6300多万元。25户居民选择原拆原建，25户累计出了大概500多万元。“以我们家为例，房子至少属于升值了，升值了大概25万元到30万元之间，按照现在市场价来算，还是处于盈利状态。”

在张顺江的沟通下，两周内，望洲岗10号院居民签约率达到80%以上。西陵区迅速调整计划：确定望洲岗10号院成为原拆原建首个试点。很快，街道建议组建了“危旧房合作改造联合社”。张顺江也成了西陵区夜明珠街道英雄山社区危旧房合作改造联合社法定代表人。

联合社，居民的“代言人”“操盘手”

为什么要成立联合社，它能起到什么作用？

“成立联合社的主要作用，第一是收集居民的意见、建议，第二是后期建设的协议签订。”西陵区夜明珠街道危旧房改造工作专班成员吴俊华说。

望洲岗10号“危旧房合作改造联合社”是对接市场的唯一主体。

宜昌市自然资源和城乡建设局低效用地再开发试点工作专班负责人高周洲说，望洲岗10号既没有走传统的征收，也不是传统意义上的安置房，“我们采取了一二级联动产权归集的新的供地模式。”

全部居民委托联合社统一注销原有产权，把零散地块整合为“净地”，再通过招拍挂出让给企业，企业拿地建成后返还住房给原居民。既不用政府兜底，又让企业有建设动力。对内，联合社成了居民的“代言人”。对外，联合社是居民自己的“操盘手”。

按照预算，在项目总投资6300万元中，除去居民投资559余万元和政府专项补贴2300万元，剩余的大部分投资成本都需要承建方承担。

宜昌市西陵城发集团有限公司项目部部长陈芮说，“剩余的3430万元通过剩余房屋销售，后期长期物业的经营，包括停车、充电桩等等的收入，最终实现资金平衡。”

从望洲岗10号居民楼到望洲幸福里

前期规划房屋面积越多，后期收益越有保障。承建方给出的第一版规划方案，设计户数多达144户，但车位却只有68个。联合社激烈反对，政府部门也不认可。

在第二版方案中，承建方增加了地下空间，车位增至101个，但每户成本要多拿3万到4万元，这个方案再次引起争议。

坝坝会上，设计方和承建方，面对面地感受到了居民们的不同意见。

联合社，这个由居民自主发起的权益组织，把过去居民被动参与转变为房子“改不改、怎么改”都由群众说了算。从建筑设计到配套规划，从产权归集到流程管理，联合社都在发挥主体作用。

一梯四户，南北不通透，要改；车位调整后要有智能充电桩，要加；公摊面积大，得房率不高，要调；为了照顾二号楼底层的日照时间，甚至两栋楼的层数都做了特别调整。政府部门的角色，也由过去的大包大揽转向“弹性调控”“政策赋能”。

宜昌市自然资源和城乡建设局西陵区分局副局长周琛说，自然资源部2023年发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引》明确表示，对于城市更新的项目，在保障公共安全的前提下，可以对建筑的间距、日照标准、停车位等指标进行放宽。

“在项目方案审批过程中，有一些项目，比如停车位的指标不满足现在宜昌市技术规定的要求，但是考虑到方案能够满足居民的需求，对于开发商的资金平衡也能够满足要求，所以我们在公示之后还是对这个方案予以了审批。”周琛说。

就这样，方案迭代到第七版才终于通过。户数缩减到74户，车位增加到75个，户型也优化为一梯三户。新方案的每个数字都是政府、居民、建设方共商、共议、共建得来的最大公约数。

原拆原建改造后，原望洲岗10号居民楼有了一个新的名字：望洲幸福里。

原拆原建正以多样姿态落地生根

以居民为主导的城市更新原拆原建路径还在延伸。

参照望洲岗10号合作化改造模式，在葛洲坝片区，肖家岗23、25号，铁路大院等6个试点已经启动，新成立的21个联合社覆盖2600余户居民。

在全国各地，原拆原建正以多样姿态落地生根，2020年7月，北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》发布，打通了原拆原建落地的制度堵点，明确了改建资金由多主体共担，并允许适当扩建。这是全国首个系统性规范危旧楼房原址重建的政策文件，自此以后，北京市多个原拆原建项目得以顺利推进。

原拆原建是场关乎民生温度与城市智慧的大考。拆的是旧居的窘迫，建的是新家的温暖，留的是城市的记忆，聚的是民心的力量，更体现着城市治理的温度。

在全国各个城市，各种因地制宜的“原拆原建”探索依然还在持续。各地探索路径不尽相同，也没有标准答案，却有着基本遵循，那就是——“以人民为中心”15:07