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绿色建筑，是「烧钱」还是「续命」？

时间：2025-04-07 14:52:11 作者：GBWindows 来源：行业网站阅读：174

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内容摘要：伴随着商业地产对ESG关注度的与日俱增，CRR也策划了一系列报道深入解读——早在去年11月，我们即以《走进商业地产的ESG，只是「看上去很美」吗？》，解析碳排放这一关键指标。而在本期，我们将目光投向绿色建筑（GREENARCITECHURE）。作为行业重点关注的ESG实质性议题，「绿色建筑」涵盖设计、施工和运营等全生命...

伴随着商业地产对ESG关注度的与日俱增，CRR也策划了一系列报道深入解读——

早在去年11月，我们即以《走进商业地产的ESG，只是「看上去很美」吗？》，解析碳排放这一关键指标。

而在本期，我们将目光投向绿色建筑（GREEN ARCITECHURE）。

作为行业重点关注的ESG实质性议题，「绿色建筑」涵盖设计、施工和运营等全生命周期，涉及节能、环保、经济、适应性等多个议题，不仅高度契合ESG的可持续发展理念，也与人类的生活质量息息相关。

小到窗前绿植，大到摩天大楼，绿色建筑并非遥不可及，而是早已与我们的生活，产生了千丝万缕的联系。

物业的「绿色入场券」

你认识几个？

纵观商业地产企业的ESG报告，绿色建筑认证的标准可谓门类纷繁，包括中国绿建标准、LEED认证、WELL认证、EDGE认证、BREEAM评级等等。

这些标准之间有什么共性之处？获得不同认证的商业建筑之间有怎样的差异？我们试图通过绘制绿色建筑的「勋章图鉴」，让读者更容易理解。

对比国内外的绿色建筑标准，大部分均围绕物业的全生命周期，考量建筑物对资源的管理能力，对生态环境的影响，以及空间的舒适性和高效性；各有侧重的标准，为市面上的绿色建筑提供了全面而又多样化的评价指引，能更大限度地提高绿色建筑的可持续发展。

近年来，除了绿色建筑，「零碳建筑」也纷纷挤进了各大企业ESG报告的绿色名单。那么，零碳建筑又是什么呢？

零碳建筑实质是基于绿色建筑的环保特征上，对碳排放影响加以约束，通过引入净零能源、净零水、净零废物和净零排放等关键策略，实现建筑全生命周期零碳排放。

国际上处于领导地位的依然是人们熟悉的LEED标准，LEED Zero为全球有志于实现净零目标的LEED项目提供认证标准，包含LEED零水耗认证、LEED零能耗认证、LEED零碳认证和LEED零废弃认证四大类别。

在目前全球182个参与LEED认证的国家和地区中，中国是7个拥有LEED Zero项目的国家之一。

随着零碳建筑、零碳商业体的赛道开启，国内开发商也加速入局，由多个政府部门和机构制定的《被动式超低能耗绿色建筑技术导则》、《近零能耗建筑技术标准》，为我国的零碳建筑提供了技术、设计、施工及运维等多个方面的标准化支持。

绿色建筑是「环保奢侈品」吗？

由于新技术的采用，绿色建筑往往导致成本上升，这成为了开发者、经营者，甚至是消费者在选择绿色建筑产品的障碍。

然而，将建筑的「绿色溢价」和一般商品的溢价等量齐观，本身就是不合理的。

绿色溢价本质上代表的是企业在实现「碳中和」过程中所产生的转型成本，这种成本的背后潜藏着长期性的价值效益，和前瞻的风险抗压力。

从资产物业全生命周期来看，绿色建筑在规划、设计和施工阶段可能使建设成本有所增加，但在长期使用过程中因持续产生资源节约效益而显著降低了运营成本，其总成本并不一定高于传统建筑。

下面我们看看新型的绿色建筑手段，是怎样在体现环保效益的同时实现提效降本。

「预制」的建筑，更有性价比

「装配式建筑」也称为「预制建筑」或「模块化建筑」，是一种将建筑的主要结构和构件在工厂预制，然后运输到施工现场进行组装的建筑方式。

这种绿色建造方式，由于高度的标准化和规模化，不论在成本、效率、质控、持续性等方面都有优异的表现，而现场施工的环境友好因素、施工安全性也从不同的维度契合ESG的发展观念，受到了广大开发商的青睐。

目前华润、龙湖、万科、新城、招商蛇口等企业，已将装配式建筑纳入到发展低碳绿色商业综合体的重点战略中。

*图源：buildsoft.com.au

截至2023年末，龙湖集团已申请装配式专利199项，产品迭代相关专利累计81项，装配式产品落地的商业项目达到140+个、1852万方。2024年，龙湖旗下的智慧营造品牌发布首个面向多业态的「6+N」模块化产品体系。

*龙湖集团装配式「6+N」产品体系

同时，装配式建筑也展现出高效的「绿色生产力」。目前，招商蛇口以超低能耗技术、装配式建筑、装配式装修为引擎，已形成自己的低碳建造体系（LCCS），建筑全生命周期碳排放较2016年建筑节能设计标准减少50%以上。

其中，位于成都天府的低密绿廊商业项目采用钢结构形式，整体装配率达到76.3%，相比传统建造项目，整体项目预计减碳量2.71万吨。

*招商蛇口的低碳建造LCCS技术体系

被动式设计，向自然借用能源

与依赖机械干预的主动式设计系统不同，建筑中的被动式策略利用场地的固有特征，通过建筑朝向、保温、体形、遮阳、窗墙比和自然通风等物理手段来降低能源消耗。

这种可持续的建造方式通常初期投资较低，并因为不依赖于复杂的机械系统，长期维护成本也相对较低。

在被动式设计中，天窗设计是建筑师最常用的手法，利用自然光和热量，减少对人工照明和采暖的依赖。

以获得WELL健康建筑标准金级预认证的新世界地产11 SKIES零售中心项目为例，其设置的创新电动变色天窗可提高采光并限制太阳热辐射的影响，这也是该技术在香港首个大规模的商业应用。

*新世界地产11 SKIES

被动式天窗开窗，也可以作为自然通风的一部分，起到「烟囱效应」和「拔风作用」，帮助建筑内部空气流通，减少机械通风的需求，降低空调能耗。

龙湖集团在青岛中德未来城项目中就采用了多项的被动式门窗设计，包括应用高性能外保温体系、高性能被动式外窗、连续完整的气密层、活动外遮阳、被动式内开内倒窗、被动式内开门、防火门等，并采用无热桥节点处理技术，在满足夏季遮阳隔热的同时，满足冬季采保暖的需求，降低对空调等设备的使用率。

在结合高效新风系统的管理下，中德未来城实现了年平均采暖利用率39%，月最高采暖利用率100%的节能降本成效。

*龙湖中德生态园未来城商业综合体项目效果图

广州番禺四海城的建筑设计便是对传统商业空间的一次大胆创新，项目依山而建，保留了原地形的山体高差，整个建筑形态以不规则波浪曲线为主，展现出层层有户外、处处是绿化的公园式布局。

户外街区的数百米退台设计，形成了立体层叠的开放式「峡谷」与「盆地」，一方面，让建筑群的朝向、采光、通风都最大限度地利用到地形优势，另一方面，让商铺拥有最开阔的视野，将商业区、餐饮区与自然与露天的有机结合。

*广州番禺四海城

穿越周期，零碳商业体可能更「赚钱」

都说「碳中和」时代，零碳是大趋势，但「零碳建筑」对于很多人来说仍是一个新名词，并容易贴上高成本、高技术门槛的标签。

事实上，零碳建筑的长期性效益是多方面的。

首先，能源效率的提升可以显著降低能源消耗和相关成本；其次，零碳建筑高度契合ESG的环境理念和双碳目标，将会得到更多国家气候政策和绿色金融的资金支持。

对于商业地产来说，更重要的是，零碳商业体的开发，能推动企业运营成本的变革、创造新的商机，体现企业的社会责任感和核心竞争力。

前面提到，零碳建筑是通过净零碳排、净零能源、净零废物、净零水等关键策略来实现的，那么在这些领域拿到「金漆招牌」的项目，都做对了什么？净零背后创造了什么可持续效益？

*按照LEED Zero认证标准绘制

招商蛇口成都天府商业综合体项目，是「零碳排放」的试点园区，相比传统建造项目，预计年减碳量2011吨。

在关注项目建造过程绿色环保的同时，该项目也关注运营阶段的脱碳，园区的各类项目全面运用高效机房技术，提升制冷系统能效等级，各项目全年EER目标值均达5.0以上，相比常规商业综合体（EER值3.5左右），预计运营阶段每年减少碳排放1295吨，单位GDP碳排放低于成都市同类项目30%以上。

*成都天府招商花园城

在「净零能源」、「超低耗能」方面，太古地产的表现较为突出，旗下的17座物业均通过香港「零碳就绪建筑认证」，数目是香港地产发展商之首，我们也曾持续报道过其广州太古汇办公楼的可持续理念。

其中，太古坊一座是香港首个及唯一一个物业发展项目获能源与环境设计先锋评级（LEED）社区认证计划的金级评级，截至2023年底，太古坊包括太阳能、生物柴油三联供系统、垂直轴风力发电在内的再生能源的发电量超过226,000千瓦时。

嘉里建设的绿色管理能力，在旗下上海静安嘉里中心得到了权威性的认可——静安嘉里中心办公楼获得中国大陆第一个LEED Zero Carbon办公楼认证、亚洲第一个LEED Zero Carbon & Zero Waste双认证、WELL白金级认证等多个行业认证。

嘉里的绿色运营关照到商业物业的全生命周期，协同了各管理部门、街道、租户、节能低碳环保企业等各方持份者，确保项目在节能改造、光伏安装、绿证交易、循环利用、垃圾分类、改善水质空气质量、绿色宣传等方面的持续投入。

在减废方面，嘉里物业在各楼层设置能自动计量的分类垃圾箱、厨余生化处理机，并自带空气净化和污水处理装置。建筑垃圾处理方面，与具有处理资质的企业签订清运合同，使得建筑垃圾被清运后再生成可以利用的物品。

*上海静安嘉里中心

商场绿植仅是美陈的一部分？

当谈到绿色建筑的「绿」时，脑海里很容易具象化为「绿植」，绿化在常规的商业规划中往往被归类为美陈的一部分，起到美化和装饰的功能，但当它应用在绿色建筑上，被赋予的意义就深远很多。

这里涉及到一种革新的城市韧性开发模式——「城市再野化」，它的目标是通过恢复城市中包括植被、水体、地形在内的自然栖息地，提升生物多样性，帮助减轻和适应气候影响，改善居民的健康和福祉，促进多方利益相关者协同合作，这些都是ESG框架下的关键要素。

在景观设计方面，大悦城已有相关的标准化要求，包括充分考虑植物的生长习性和生态竞争性问题，在远人区域种植高大乔木，提供鸟类栖息地，减少人类行为对鸟类生活的干扰。同时，景观照明的设计也要求尽量避免对生态环境及动植物生活造成干扰，亲自然区域减少灯光照射。

项目方面，以取得最高级别绿色建筑及健康认证的香港太古坊为例，在2020年重建计划中就进行了生物多样性研究，令太古坊的室外绿化空间比例增至物业总占地面积的30%，流水布置、行人步道、结合种类繁多的本地树木和植物，在商厦林立的香港，创造自然呼吸的社区微气候。

*香港太古坊

与「净零功力」强大的硬核技术相比，绿植在生态环境、社区营造方面的「软性渗透力」也是毫不逊色。

新世界发展为了将生物多样性引入城市环境中，在旗下的K11 MUSEA开设了Nature Discovery Park，为本地稀有植物、热带和本土植物提供家园，同时设有一个水族馆。

这个项目不仅保育在地生物的多样性，还为租户、顾客和访客提供导赏团、工作坊和教育体验，为商业项目培育可持续的人与自然共生模式。

*K11 MUSEA的Nature Discovery Park

气候越「任性」

商业建筑越需要「韧性」

全球气候变化，增加了极端天气事件的概率与强度，这直接为商业资产物业带来物理性损害、资产价值变化等风险。

「气候风险压力测试」作为金融机构风险管理体系的一部分，同时也是地产企业实现ESG目标、保持商业韧性的重要工具。压力测试的目的在于了解不同项目所处的气候环境如何影响自身业务运营，并针对高暴露风险的项目，进行相关因素的场地改造和运营调整。

恒隆地产在2023年ESG报告中对气候风险有过详细分析。其中，在2016年和2018年两度遭遇水灾和台风吹袭的天津恒隆广场，暴露在高度水灾风险下，该物业实施了多项气候适应措施，如安装高效水泵、辅助设备和蓄水盘，并与政府部门合作扩宽物业周边的水管。往后数年，即使在暴雨期间，物业仍能够就降水增加实施有效控制。

*天津恒隆广场

太古地产最新的气候风险评估显示，旗下的全球物业组合建筑物风险水平属于低至中度，显示适应能力相对较强。这也是得益于太古持续地对适应性设计进行调整，包括更新项目的酷热和相对湿度设计准则、制冷负荷及抗洪的设计，并预留储备能力，提高防御水平。

商业的理想归宿，离不开WELL being

与其他绿色建筑标准不同，WELL更关注建筑内部包含舒适、健康、空气、水、光线等指标在内的环境因素，着重探索建筑与其居住者的健康关系。在2023年的ESG报告中，「取得WELL健康建筑认证」已被列入到大部分商业地产企业的绿色建造目标当中。

与此同时，应对健康危机的相关运营措施，也在同步晋级。《WELL健康-安全评价准则》（简称WELL HSR），适用于全球所有类别的物业设施根据这一准则采取适当的运营管理政策、维护管理制度、与常驻建筑用户的互动、以及应急计划的制定与落实。

截至2023年，恒隆地产在香港和内地八个城市的19个物业已获颁发《WELL 健康—安全评价》，为保障访客的健康与安全保留有力的措施。

如昆明恒隆广场安装医疗级通风系统连紫外光消毒功能，以改善室内空气质素。

*昆明恒隆广场

武汉恒隆广场安装室内空气质素监察器，实时监测室内空气质素水平。此外，恒隆也定期检讨应急准备方案，以确保有能力为下一波疫情或流感高峰作出更完善的应对。

*武汉恒隆广场

谁是进击的绿色建造者？

绿色建筑，除了上文所讲到的在成本节约、社区营造、韧性提升、健康福祉等方面的价值，它为企业带来的效益还不止于此。绿色建筑之所以在地产行业ESG报告中成为最重要的实质性议题之一，也是由于其创造的经济效益和市场价值。

随着品牌租户对所租赁项目持有绿色建筑认证的背书需求上升，绿色认证项目创造了更高的出租率和更低的空置率，权威机构的调研数据显示，获得绿色建筑认证的项目，空置率比非认证项目低4%；租金也高出10%~13.3%不等。

同时，由于绿色认证的项目更容易获得金融机构的信贷优惠，以及包括绿色债券、绿色保险在内的多元融资渠道，运用绿色建造打通「绿色金融」链路，成为地产行业突破资金瓶颈的重要手段。

对于政策和土地资源的问题，在地区政府积极鼓励绿色建筑发展的前提下，绿色认证项目将会获得政策、土地、税收等方面的资源倾斜。

在头部商业地产开发商中，那些进击的绿色建造者，都有谁呢？

在绿色建筑的认证之路，我们看到大部分头部企业已深耕多年，如嘉里建设的绿建认证项目已达91%，恒隆地产的绿建面积已达到80%以上。

近三年来，企业在绿色建造发展上也呈现加速发展的态势，如新城控股三年内新增多项认证，包括42个国家绿色建筑标识项目，12个LEED认证项目。

在标杆企业的引领下，中国绿色建筑数量有望持续增长，从地方到全国、从单体向城区，展望未来，我们希望绿色建造可以拓宽到城市规模化的融合发展。

写在最后

在ESG的框架下，商业地产能做的还有很多——

单是围绕「绿色建筑」，也存在多元的转型机会，可以创造可持续的成本效益、培育自然与社群共生的有机生态，让企业在逆势下与环境、社会一同成长。

专注当下固然可贵，但看见未来同样重要。绿色建筑所搭建的，并非只是眼前的一砖一瓦，而是通往未来的桥梁。

*本文封面图及开篇图来源于广州太古汇

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